¿Qué es Relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor (LTV) es el monto de un préstamo dividido entre el valor tasado de la garantía que lo respalda, expresado en porcentaje. Un LTV más bajo implica un mayor colchón de protección para el prestamista.
También conocido como: LTV · loan-to-value · ratio préstamo-valor
En términos simples
El LTV responde a una pregunta: ¿qué parte del activo está financiando realmente el prestamista? Si alguien pide $300,000 con garantía de un edificio que vale $1,000,000, el LTV es de 30%. El 70% restante es valor del deudor, y es lo primero que absorbe cualquier pérdida.
Los prestamistas lo usan como termómetro rápido de riesgo: cuanto más bajo, más puede caer el valor de la garantía antes de que el préstamo deje de estar cubierto.
Cómo funciona
La fórmula es saldo del préstamo ÷ valor de la garantía × 100. El valor suele provenir de un avalúo independiente o, en activos líquidos, del precio de mercado. El saldo puede incluir intereses devengados, por lo que el LTV sube con el tiempo si los intereses se capitalizan en lugar de pagarse.
Los contratos suelen fijar un LTV máximo al otorgar el préstamo y un umbral de mantenimiento más alto. Si una nueva tasación lleva el LTV por encima de ese umbral, el deudor puede tener que aportar más garantía o amortizar parte del préstamo; si no lo hace, pueden activarse los mecanismos de incumplimiento.
El LTV es la otra cara de la sobrecolateralización: un LTV de 50% significa que la garantía vale el doble del préstamo.
Ejemplo
Hipotético: una empresa entrega en garantía una bodega tasada en $5,000,000 y recibe $1,500,000, un LTV de 30%. Un año después, un nuevo avalúo la valora en $4,000,000 y los intereses acumulados elevan el saldo a $1,600,000. El LTV pasa a 40%. El préstamo sigue bien cubierto, pero si el umbral de mantenimiento del contrato fuera 40%, el deudor ya estaría en el límite.
Por qué importa a fundadores e inversionistas
Para quien invierte en crédito privado, el LTV es uno de los indicadores más claros de protección ante pérdidas: muestra cuánto valor tendría que desaparecer antes de poner en riesgo el capital. Dos préstamos con rendimientos parecidos y LTV muy distintos rara vez tienen el mismo riesgo.
Para el deudor, un LTV conservador puede facilitar y abaratar el financiamiento, a cambio de obtener menos dinero del que vale el activo.
Ideas equivocadas comunes
Un LTV bajo no elimina el riesgo. Depende de que el avalúo sea correcto, de que el activo pueda venderse y de que el prestamista pueda ejecutar su garantía. Un LTV calculado sobre una valoración inflada protege menos de lo que aparenta.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen LTV?
No existe un LTV ideal universal; depende de cuán volátil y vendible sea la garantía. En general se aceptan LTV más altos sobre activos estables y líquidos, y se exigen más bajos cuando el precio puede variar mucho o la venta toma tiempo.
¿Cómo se calcula el LTV?
Se divide el saldo del préstamo entre el valor actual de la garantía y se multiplica por 100. Un préstamo de $200,000 sobre un activo de $800,000 tiene un LTV de 25%.
¿Qué pasa si el LTV sube?
Si el LTV supera el límite del contrato, normalmente el deudor debe aportar más garantía o reducir el saldo. Si no lo hace, según el contrato, el prestamista puede declarar el incumplimiento y ejecutar la garantía.